Requisitos legales y restricciones
La legislación argentina permite a los extranjeros adquirir bienes inmuebles con igualdad de condiciones que los ciudadanos. No se exige residencia ni ciudadanía: basta con presentar pasaporte y obtener un número fiscal (CUIT/CUIL o CDI).
Las propiedades rurales (campos agrícolas o ganaderos) están sujetas a la Ley 26.737, que impone límites y autorizaciones especiales. En general, no se puede exceder el 15% del total de tierras rurales del país (o de cada provincia) en manos de extranjeros, ni más del 30% de esa cuota para un mismo país.
También existe un límite de hectáreas por titular en las zonas agrícolas más productivas. Todas las compraventas rurales deben tramitar un certificado de habilitación ante el Registro Nacional de Tierras Rurales antes de formalizarse. Las tierras en franjas de frontera requieren aprobación previa de la autoridad nacional correspondiente. Las propiedades urbanas pueden adquirirse libremente por extranjeros.
Documentación necesaria
Para comprar en Argentina, el extranjero debe reunir la documentación habitual. Personas físicas: pasaporte vigente (o DNI argentino si lo tiene) y clave fiscal local (CUIT/CUIL o CDI). Se suele exigir un certificado de domicilio en Argentina.
Personas jurídicas extranjeras: estatutos sociales, nómina de accionistas, acta de designación de autoridades, domicilio legal en Argentina y CUIT de la empresa. Cualquier documento extranjero debe presentarse apostillado y traducido al español por traductor público. Es común designar un representante local (abogado o apoderado).
Tipos de propiedades
No existen restricciones generales para inmuebles urbanos. Las propiedades rurales implican el cumplimiento del régimen de la Ley de Tierras. Además de los límites de superficie extranjera, el comprador debe tramitar el certificado de habilitación ante el Registro Nacional de Tierras Rurales.
Superficies con cuerpos de agua o en áreas de frontera pueden requerir controles adicionales, por ejemplo informes del Consejo Hídrico Federal o autorización de la Dirección Nacional de Fronteras. En la práctica, la compra de un inmueble urbano sigue la escrituración normal; la compra de un campo es más compleja.
Procedimiento de compra
Negociación y contrato privado
Inicio con oferta y reserva. Lo habitual es firmar un contrato de seña o boleto de compraventa con un adelanto (por ejemplo 10%). No es obligatorio pero brinda seguridad y fija un plazo para escriturar.
Escritura pública
La escrituración ante escribano público es el paso clave. El comprador designa un escribano matriculado en la provincia. El escribano verifica la legalidad del inmueble, redacta la escritura y la certifica. En la escritura se detalla precio, forma de pago y se incluyen certificados y permisos necesarios para campos.
Pago de impuestos y honorarios
En la escrituración se liquidan tributos. El impuesto de sellos varía por jurisdicción (por ejemplo 3,6% en la Ciudad de Buenos Aires). El comprador suele pagar el impuesto salvo pacto en contrario. Honorarios del escribano entre 1% y 2% del valor. La comisión del agente inmobiliario ronda 3,4% más IVA, habitualmente a cargo del comprador. El antiguo ITI del 1,5% fue derogado en 2024.
Inscripción del título
Tras firmar y pagar, el escribano inscribe el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble. Con la inscripción la transferencia queda consolidada legalmente.
Consideraciones y recomendaciones prácticas
- Asesoría profesional: Contratar abogado local o corredor inmobiliario para revisar títulos, redactar contratos y gestionar escrituración.
- Verificación de la propiedad: Chequear en el registro que no existan embargos, hipotecas o denuncias. Solicitar constancias municipales y certificaciones catastrales.
- Zonas restringidas: Confirmar que la propiedad rural no esté en áreas prohibidas para extranjeros. En zonas de frontera se exige informe de la Dirección Nacional de Fronteras.
- Medios de pago y moneda: Pagar preferentemente por bancos. Cumplir normativa cambiaria y exigir comprobantes bancarios o cheques certificados.
- Trámites migratorios: Comprar no otorga residencia. Las gestiones migratorias son separadas. En 2025 se creó un régimen especial de ciudadanía por inversión aplicable solo a inversiones relevantes.
- Seguridad y diligencia: Operar mediante canales formales. Mantener registro de toda la documentación y exigir respaldo contractual antes de entregar dinero.