Brasil es uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de América Latina. Su diversidad geográfica, estabilidad institucional y crecimiento del turismo lo convierten en un destino ideal para invertir o residir. Sin embargo, para los extranjeros que desean comprar una propiedad, es importante conocer las normas legales y los procedimientos que rigen las operaciones inmobiliarias en el país.
Esta guía de JHELY Global explica de forma clara cómo pueden adquirir inmuebles las personas extranjeras, los requisitos que deben cumplir, la documentación necesaria y los pasos legales para realizar la compra con seguridad.
Requisitos legales para extranjeros
En Brasil, los extranjeros pueden adquirir propiedades urbanas y rurales, aunque existen ciertas limitaciones y requisitos adicionales según la ubicación y el uso del inmueble.
Las personas físicas extranjeras pueden comprar inmuebles en zonas urbanas sin restricciones especiales, siempre que estén registradas en la Receita Federal y cuenten con un número de identificación fiscal conocido como CPF (Cadastro de Pessoas Físicas).
Las personas jurídicas extranjeras deben registrarse ante la Junta Comercial y obtener un CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para realizar operaciones inmobiliarias en el país.
Hay restricciones específicas para propiedades rurales o en zonas fronterizas, que requieren autorización previa del Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) y, en algunos casos, del Consejo de Defensa Nacional.
Documentación necesaria
Para personas naturales
- Pasaporte vigente.
- CPF emitido por la Receita Federal.
- Comprobante de domicilio (puede ser del país de origen).
- Estado civil y, si aplica, certificado de matrimonio con traducción jurada al portugués.
- Comprobante de ingresos o de origen lícito de los fondos.
Para personas jurídicas
- Escritura constitutiva o estatutos apostillados.
- Inscripción en el CNPJ.
- Poderes de representación en Brasil debidamente legalizados.
- Documentos traducidos por traductor público juramentado (tradutor juramentado).
Del inmueble
- Certidão de matrícula actualizada (registro de propiedad).
- Certidões negativas de débitos municipales, fiscales y de condominio.
- Plano catastral y comprobante del impuesto territorial (IPTU).
Todos los documentos extranjeros deben estar apostillados y traducidos oficialmente al portugués.
Procedimiento para comprar una propiedad en Brasil
Obtener CPF o CNPJ
Es el primer paso para cualquier operación legal o financiera. Puede tramitarse en la Receita Federal, en consulados brasileños o en línea a través de representantes.
Buscar y verificar la propiedad
Solicite la certidão de matrícula en el registro de inmuebles para confirmar la titularidad y verificar si existen gravámenes o deudas.
Negociación y contrato de compraventa
Una vez acordado el precio y las condiciones, se redacta un contrato particular de compra y venta (Contrato Particular de Compra e Venda) que suele ir acompañado de un pago inicial o señal.
Firma de la escritura pública
La escritura (Escritura Pública de Compra e Venda) se firma ante un notario (Cartório de Notas) y debe incluir la identificación completa de las partes, el valor del inmueble y la forma de pago. Si el comprador no puede estar presente, puede otorgar un poder notarial apostillado a un apoderado en Brasil.
Pago de impuestos y registro de la propiedad
Antes de registrar la escritura, se paga el impuesto de transmisión de bienes inmuebles (ITBI), que varía según el municipio. Luego, la escritura se inscribe en el Cartório de Registro de Imóveis, donde se actualiza la titularidad. Solo con esta inscripción la propiedad se considera legalmente transferida.
Impuestos y costos asociados
- ITBI (impuesto municipal de transferencia).
- Honorarios notariales y de registro.
- Gastos de traducción y apostilla de documentos.
- Honorarios legales o comisiones de agentes.
El mantenimiento anual incluye el pago del impuesto predial (IPTU) y gastos de condominio o servicios locales.
Restricciones y zonas especiales
Las propiedades rurales, agrícolas o en zonas de frontera están sujetas a control estatal. Los extranjeros no pueden adquirir terrenos superiores a 50 módulos fiscales ni propiedades en áreas estratégicas sin autorización previa.
En zonas urbanas no hay limitaciones para viviendas o locales, aunque las propiedades en áreas de preservación ambiental o costeras pueden requerir licencias adicionales.
Consejos para una compra segura
- Contrate un abogado inmobiliario brasileño con experiencia en clientes extranjeros.
- Verifique personalmente la matrícula del inmueble y las certidões negativas.
- Evite transferencias sin contrato firmado o sin verificación notarial.
- Utilice cuentas bancarias formales y pagos trazables.
- Si no domina el portugués, solicite traducciones oficiales antes de firmar.
- Registre todos los actos ante el cartorio correspondiente.
Comprar una propiedad en Brasil siendo extranjero es perfectamente posible y cuenta con una estructura legal bien definida. El país ofrece seguridad registral y un proceso transparente si se cumplen los pasos correctamente. Con la debida asesoría y documentación, la inversión puede realizarse con plena seguridad jurídica.
En JHELY Global, acompañamos a compradores internacionales durante todo el proceso, conectándolos con abogados, notarios y agentes inmobiliarios de confianza en Brasil para que su inversión sea segura y rentable.