Comprar bienes raíces en Chile es posible casi sin restricciones para extranjeros. Se deben cumplir trámites legales y fiscales específicos. Entre los requisitos esenciales figuran obtener un RUT chileno (Rol Único Tributario) y, si corresponde, designar un representante legal en Chile. El RUT es un número fiscal obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria.
No se exige visa ni residencia para comprar una propiedad, incluso un turista puede adquirir un inmueble si cumple los requisitos previos. Sin embargo, algunos bancos exigen visa o residencia si el comprador solicita crédito hipotecario. Si la propiedad generará rentas, la ley obliga al extranjero a nombrar un representante domiciliado en Chile encargado de declarar y pagar impuestos.
Requisitos legales y fiscales
- Obtener RUT: Todo extranjero debe inscribirse ante el Servicio de Impuestos Internos (SII). Se requiere pasaporte vigente y domicilio en Chile.
- Residencia o visa: No es obligatoria, pero puede facilitar créditos e interacciones con autoridades.
- Zonas con restricciones: Según el Decreto Ley 1.939 (1977), nacionales de países limítrofes y sus sociedades no pueden adquirir bienes raíces en franjas fronterizas de 10 km sin autorización presidencial. En áreas costeras (5 km desde la costa) sólo pueden comprar chilenos o empresas mayoritariamente chilenas.
Documentación necesaria
- Pasaporte y RUT.
- Poder notarial: Permite que un apoderado firme escrituras y gestione el RUT.
- Documentos de la empresa: Certificados de vigencia, estatutos y poderes legalizados.
- Prueba de fondos: Se exige demostrar origen lícito del dinero y cumplir las normas del Banco Central.
- Certificados del vendedor: Dominio vigente, hipotecas, no expropiación, etc.
Tipos de propiedades
Los extranjeros pueden comprar tanto inmuebles urbanos como rurales.
- Propiedades urbanas: Sin restricciones. Son las más comunes entre extranjeros.
- Propiedades rurales: Pueden requerir autorización del SAG y cumplir normas de subdivisión. Los terrenos menores de 5.000 m² necesitan permiso especial.
Procedimientos legales para la compra
- Oferta y promesa de compraventa: Se acuerdan condiciones y se firma un contrato de promesa con reserva.
- Escritura pública: Se firma ante notario. Se incluyen datos del inmueble, precio y forma de pago.
- Pago e impuestos: Se paga por transferencia, vale vista o depósito notarial. Se abonan timbres, estampillas, honorarios y gastos del Conservador.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Se inscribe el dominio y se emite el certificado de propiedad.
- Pago de contribuciones: El nuevo dueño se registra ante el SII para recibir boletas de contribución anual.
Consideraciones importantes
- Debida diligencia: Revisar títulos, certificados y antecedentes con abogado especializado.
- Zonas restringidas: Consultar a DIFROL en áreas fronterizas o costeras.
- Intermediarios autorizados: Trabajar con corredores inscritos según Ley 18.101 y Ley 19.913.
- Prevención de fraudes: Evitar pagos sin contratos claros o identidades verificadas.
- Aspectos migratorios y fiscales: Declarar la propiedad ante el SII y cumplir obligaciones tributarias.
Recomendaciones prácticas
- Contratar un abogado o corredor experimentado.
- Verificar coherencia entre documentos personales y poderes.
- Preaprobar financiamiento antes de negociar.
- Usar canales bancarios formales para transferencias.
- Guardar copias de todos los documentos y pagos.