Marco legal y derechos
En Colombia los extranjeros gozan de los mismos derechos civiles que los nacionales (Constitución, art. 100). No existe una prohibición general para que un extranjero adquiera un inmueble. Pueden comprar viviendas, locales urbanos, fincas o terrenos rurales. Zonas de frontera y recursos naturales son objeto de debate legislativo. Un proyecto propone limitar la compra extranjera de tierras agrícolas (máximo 15% del suelo local) y prohibir adquisiciones dentro de 50 km de la frontera nacional. Aún no es ley, pero muestra la tendencia regulatoria. Hoy no hay impedimentos para que un extranjero compre un inmueble común en Colombia.
Documentación necesaria
Persona natural
Pasaporte vigente. Se recomienda tener comprobantes de ingresos o estados bancarios. Para trámites fiscales debe tramitar el RUT ante la DIAN, que asigna el NIT como contribuyente. El RUT se solicita en línea. Si compra desde el exterior, debe otorgar poder legalizado o apostillado a un apoderado en Colombia. Para residir luego deberá tramitar la cédula de extranjería ante Migración Colombia.
Persona jurídica
Debe presentar certificado de existencia y representación legal del país de origen, apostillado y traducido al español si corresponde. También la identificación del representante legal. La empresa debe inscribirse en la DIAN (obtener RUT) para efectos tributarios. Es recomendable designar representante legal en Colombia.
En ambos casos, el comprador debe identificarse, demostrar solvencia y registrar la inversión ante el Banco de la República si los fondos provienen del exterior.
Tipos de propiedades permitidas
Los extranjeros pueden adquirir propiedades urbanas o rurales. No se requiere permiso especial, salvo en áreas sensibles. Es prudente verificar la ubicación si se trata de predios rurales, fronterizos o protegidos. En la práctica, las compras rurales requieren atención adicional por las posibles regulaciones en curso.
Procedimiento legal de compra
Estudio de títulos
Solicitar un Certificado de Tradición y Libertad ante la Superintendencia de Notariado y Registro. Contiene el historial de propietarios y gravámenes del inmueble. Es esencial confirmar que el vendedor es dueño legítimo y que no hay limitaciones.
Contrato preliminar
Se suele firmar una promesa de compraventa privada con condiciones, precio y plazos. Puede incluir penalidades por incumplimiento. Si el comprador está en el extranjero, puede firmar mediante apoderado con poder notarial o documento con firma certificada.
Legalización del pago
El envío de divisas desde el exterior requiere declaración mediante Formulario No. 4 del banco. La inversión extranjera debe registrarse ante el Banco de la República para obtener el Certificado de Inversionista Extranjero. Sin ese registro no se podrá repatriar el capital legalmente.
Escritura pública
El paso final es la escrituración ante notario. Ambas partes firman la escritura y se efectúa el pago (transferencia bancaria, consignación o cheque de gerencia). El comprador extranjero puede firmar por medio de apoderado con poder notarial suficiente.
Registro de la propiedad
El notario presenta la escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Allí se inscribe al nuevo titular. El trámite demora pocos días y tiene un costo aproximado del 2,4% del valor del inmueble.
Consideraciones importantes
- Verificación jurídica: Contratar abogado local es recomendable. Revisar títulos, contratos y antecedentes evita fraudes. Un agente inmobiliario facilita la gestión, pero no reemplaza la asesoría legal.
- Zonas restringidas: Confirmar que el predio no esté en zonas de seguridad nacional o protegidas. Las autoridades pueden requerir información adicional si hay sospechas sobre la ubicación.
- Migración y residencia: No se requiere visa para comprar. La compra puede facilitar una visa M de Inversionista si el valor supera 350 salarios mínimos mensuales, válida por 3 años y renovable.
- Seguridad en el pago: Evitar efectivo. Usar transferencias bancarias o consignaciones notariales. Documentar todos los pagos y conservar comprobantes.
Recomendaciones prácticas
- Trabajar con notarías y agencias reconocidas.
- Solicitar el Certificado de Tradición y analizarlo en detalle.
- Firmar una promesa escrita con condiciones claras.
- Pagar mediante canales formales y registrar cada operación.
- Comparar costos de notarías y bancos antes de firmar.
- No tomar posesión del inmueble hasta que esté registrado a su nombre.
Conclusión
Comprar una propiedad en Colombia como extranjero es un proceso accesible y seguro, siempre que se cumplan los requisitos notariales, registrales y fiscales. Con asesoría profesional y trámites formales, la inversión inmobiliaria extranjera es plenamente legal y viable en el país.