España es un destino clave para la inversión inmobiliaria internacional. El mercado ofrece seguridad registral y oportunidades de rentabilidad, pero requiere conocer requisitos legales, fiscales y pasos operativos. Esta guía resume lo esencial para extranjeros, personas físicas y jurídicas, que quieran comprar una vivienda o un activo inmobiliario en España.
Requisitos y documentación
Cualquier extranjero puede comprar en España sin restricciones generales. Sin embargo debe cumplir ciertos trámites y aportar documentos básicos:
- Pasaporte vigente, usado para la firma de contratos y trámites notariales.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero). Es obligatorio para firmar, pagar impuestos e inscribir la propiedad.
- Cuenta bancaria en España. Recomendable para pagos e impuestos. Para sociedades será la cuenta a nombre de la empresa.
- Justificación del origen de fondos según normativa anti lavado. Transferencias, certificados bancarios o declaraciones de renta suelen ser requeridos.
- Representante fiscal para no residentes cuando haga falta. Facilita la gestión tributaria ante Hacienda.
Proceso de compra paso a paso
Búsqueda y due diligence
Contrate abogado o agente local. Solicite nota simple registral y verifique cargas, hipotecas y deudas de comunidad.
Contratos preliminares
Se suele formalizar un contrato de reserva o un contrato de arras con señal, normalmente del 10% del precio. Las arras penitenciales son la fórmula más habitual.
Financiación
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes pero suelen exigir una entrada mayor. Solicite tasación y compare condiciones.
Escritura pública y registro
La firma ante notario formaliza la transmisión. El notario verifica requisitos y liquida impuestos. La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para consolidar el dominio.
Impuestos y gastos habituales
- Vivienda nueva: IVA 10% y Actos Jurídicos Documentados según comunidad autónoma.
- Vivienda usada: ITP, variable por comunidad (habitualmente entre 6% y 10%).
- Plusvalía municipal: suele corresponder al vendedor pero conviene verificar en contrato.
- Gastos notariales y registrales y posibles honorarios de gestoría y abogado.
- En total, prever aproximadamente un 10% a 12% adicional al precio de compra para cubrir impuestos y costes.
Obligaciones fiscales para no residentes
- IBI anual municipal.
- IRNR por rentas reales o imputadas si la vivienda se alquila o se mantiene vacía.
- Impuesto sobre el Patrimonio si se superan los mínimos exentos en cada comunidad.
Compra mediante empresa extranjera
Una sociedad puede comprar en España. Es necesario obtener NIF para la empresa, aportar documentación societaria apostillada y designar representante con NIF o poder notarial. Abrir cuenta bancaria a nombre de la sociedad es práctico y frecuente.
Cambios legales y consideraciones 2025
En 2025 se eliminó la Golden Visa inmobiliaria. Comprar ya no otorga residencia automática. Existen debates legislativos sobre posibles gravámenes o limitaciones para compradores no residentes, por lo que conviene seguir la evolución normativa antes de cerrar operaciones.
Consejos prácticos
- Contrate abogado y asesor fiscal experto en transacciones internacionales.
- Exija comprobantes bancarios y evite pagos en efectivo sin respaldo.
- Solicite un presupuesto completo de costes antes de firmar.
- No entregue la posesión hasta que la escritura esté inscrita cuando sea posible.