Comprar una propiedad en México es una opción muy frecuente para quienes buscan invertir, vivir o vacacionar. El país ofrece seguridad jurídica y un mercado diverso, pero el proceso tiene particularidades que conviene conocer antes de negociar. Esta guía, pensada para extranjeros personas naturales y jurídicas, explica de manera clara los requisitos, la documentación, el procedimiento legal, los impuestos y las recomendaciones prácticas para cerrar una compra con seguridad.
Requisitos legales y restricciones principales
México permite que extranjeros adquieran inmuebles en la mayor parte del territorio. No obstante, la constitución y la ley establecen una figura clave: la llamada zona restringida. Se considera zona restringida la franja de 50 kilómetros contigua a las costas y la franja de 100 kilómetros contigua a las fronteras. En esa zona no es posible que un extranjero sea titular registral directo del terreno. Para ese caso existe un mecanismo legal muy utilizado, el fideicomiso bancario, que permite al comprador extranjero ser beneficiario y ejercer todos los derechos sobre la propiedad mientras el banco fiable figura como titular registral.
Fuera de la zona restringida la compra directa a nombre del extranjero es posible, aunque en operaciones relevantes suelen tramitarse avisos o permisos ante la Secretaría de Relaciones Exteriores cuando corresponde.
Si la adquisición la realiza una empresa extranjera, lo habitual es actuar a través de una filial o representante legal en México para facilitar trámites fiscales y operativos. Para inversiones comerciales de mayor escala conviene evaluar la constitución de una sociedad mexicana, que tiene ventajas prácticas en sectores regulados.
Documentación necesaria
Persona natural
- Pasaporte vigente con fotografía y datos personales.
- Documento migratorio si posee residencia en México.
- Comprobantes bancarios o documentación que acredite el origen lícito de los fondos.
- Comprobante de domicilio en el país de residencia.
Persona jurídica
- Escritura o documento constitutivo apostillado o legalizado, con nombramiento del representante legal.
- Poder del representante legal debidamente formalizado.
- Traducción oficial al español de documentos extranjeros cuando corresponda.
Documentos del inmueble
- Título de propiedad o escritura vigente.
- Certificado de libertad de gravámenes o constancia registral reciente.
- Plano catastral y constancias municipales de uso de suelo.
- Comprobantes de pago de impuestos locales.
- Permisos ambientales o autorizaciones especiales cuando correspondan.
Si el comprador no puede estar presente en México, puede otorgar un poder notarial apostillado a un apoderado de confianza para que firme la escritura y realice los trámites.
Tipos de propiedades y particularidades
Las reglas generales aplican tanto a inmuebles urbanos como rurales. En viviendas, locales y terrenos urbanos la compra es directa fuera de la zona restringida. En terrenos rurales o forestales conviene revisar regulaciones ambientales, permisos de uso y posibles servidumbres. Si el inmueble está dentro de una reserva natural, franja costera o zona protegida, puede requerir permisos adicionales o limitar el uso posterior.
Procedimiento habitual para la compra
Búsqueda y verificación inicial
Contrate un abogado inmobiliario y solicite al vendedor la documentación básica del inmueble. Revise el historial registral para confirmar titularidad y posibles gravámenes.
Negociación y contrato privado
Se firma una promesa o contrato privado con condiciones, plazos y reserva del inmueble mediante un depósito. Protege a ambas partes mientras se completan las verificaciones.
Definir la forma de titularidad
Si la propiedad está en zona restringida, se constituye un fideicomiso con un banco mexicano autorizado. Si no, la escritura se otorga directamente al comprador o a su sociedad.
Trámites ante la Secretaría de Relaciones Exteriores
En casos de fideicomisos o adquisiciones específicas, la SRE emite autorizaciones o recibe avisos. El notario o abogado gestiona este trámite.
Escritura pública ante notario
El notario público redacta y autoriza la escritura de compraventa o el contrato de fideicomiso. En este acto se formaliza la transferencia y se registra el pago.
Pagos e impuestos
El comprador paga los montos acordados y el notario liquida impuestos, honorarios y derechos correspondientes.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
La escritura se inscribe en el registro correspondiente. Desde ese momento el derecho de propiedad queda protegido.
Impuestos y costos habituales
Entre los gastos más comunes están el impuesto estatal sobre adquisiciones o traslado de dominio, los honorarios notariales, derechos de inscripción y el impuesto predial anual. En fideicomisos se suman comisiones de apertura y administración bancaria. Los montos varían según la entidad federativa, la notaría y el banco elegido. Se recomienda solicitar un presupuesto completo antes de firmar.
Riesgos y consideraciones prácticas
Verifique el título y la situación registral del inmueble antes de pagar. Evite efectivo y prefiera transferencias bancarias. No confíe en intermediarios no registrados ni en acuerdos verbales. El notario certifica la escritura, pero la asesoría legal independiente es esencial. Si opera desde el exterior, utilice poderes notariales apostillados. En fideicomisos compare condiciones entre bancos y revise comisiones. Considere también las implicaciones fiscales en su país de residencia, ya que la compra puede generar obligaciones tributarias.
Recomendaciones finales
- Contrate un abogado inmobiliario mexicano con experiencia en clientes extranjeros.
- Verifique si la propiedad está dentro o fuera de la zona restringida antes de negociar.
- Solicite un cálculo detallado de todos los costos antes de firmar.
- Mantenga copias certificadas de la escritura y comprobantes de pago.
- No tome decisiones urgentes ante ofertas sospechosamente favorables.